建物のライフサイクルには、計画、建設、運用、保全、改修だけでなく、用途変更や売却、解体といった最後の段階も含まれます。
古くなった建物は、すぐに壊せばよいのでしょうか。それとも、別の使い道を探したほうがよいのでしょうか。
今回は、建物が役目を終えるとき、FMが何を考えるのかを見ていきます。
🐥 クイズ：使わなくなった建物はどうする？
🐥ぴよまる：建物を使わなくなったら、もう壊すしかないのかな？
🐔にわのとりさん：解体も選択肢の一つじゃが、その前に考えることがあるのじゃ。
🐥：それでは問題です。使わなくなった建物について、FMが最初に考えることはどれでしょう？
- A．使わなくなったら、すぐに解体する
- B．何も決めず、そのまま残しておく
- C．別の使い方や売却なども含め、今後の方法を比べる
😸うちのねこさん：オレ専用の昼寝館にすれば、まだ立派な役目があるニャ。
🐥：ねこさんにとっては、どんな建物にも使い道がありそうだね。でも、答えはどれだろう？
🐶うらのいぬさん：正解は、Cの「別の使い方や売却なども含め、今後の方法を比べる」です。
建物が今の役目を終えても、別の用途で使ったり、ほかの人に貸したり、売却したりできる場合があります。安全性、費用、必要な機能、環境への影響などを比べてから、今後の方針を決めます。
解体は、その選択肢を検討した先にある一つの方法なのです。
🔄 建物のライフサイクルは解体まで続く
🐥：建物の一生って、リニューアルしたところで終わりじゃないんだね。
🐔：そうじゃ。建物のライフサイクルは、おおまかに次のように捉えられるのじゃ。
- 何のために建てるかを考える「企画・計画」
- 使いやすさや管理方法を考える「設計」
- 実際に建物をつくる「建設」
- 毎日の活動に使う「運用」
- 点検や修繕によって状態を守る「維持保全」
- 新しい必要に合わせて変える「改修・用途変更」
- 売却や解体など今後の方針を決める「終了・次の活用」
建物は、完成した瞬間だけで評価するものではありません。長い間どのように使い、どのように手入れし、最後にどう役目を終えるかまで考えるのが、建物のライフサイクルを見るということです。
📚 ポイントまとめ
- 建物のライフサイクルは、計画から解体や次の活用まで続く。
- FMは、それぞれの段階を別々ではなく、つながったものとして考える。
- 建物の終わり方も、費用・安全・環境に影響する。
🏢 「役目を終える」と「古くなる」は同じではない
🐥：役目を終えるのは、建物が古くなったときだけ？
🐔：いや、そうとは限らんのじゃ。
建物が使われなくなる理由は、老朽化だけではありません。
たとえば、会社が移転した、働く人数が減った、学校が統合された、店舗の営業方法が変わったなど、使う側の事情によって必要がなくなることもあります。
反対に、築年数がたっていても、安全性や機能を確保でき、必要とする人がいれば、使い続けられる建物もあります。
😸：つまり、年齢だけで引退を決められるわけではないニャ。オレもまだまだ現役ニャ。
🐶：そのとおりです。建物の状態だけでなく、組織の目的や将来計画、利用者の需要、維持にかかる費用などを合わせて考える必要があります。
建物のライフサイクルでは、「何年たったか」だけでなく、「これからも必要とされるか」が重要な判断材料になります。
🧭 解体を決める前にFMが考えること
使われなくなった建物を、そのまま放置するわけにはいきません。使っていない間にも劣化は進み、点検や防犯、税金などの費用がかかるからです。
一方で、すぐに解体してしまえば、あとから元に戻すことはできません。
そこでFMでは、次のような選択肢を比べます。
- 今の用途のまま使い続けられないか。
- 修繕や改修によって必要な機能を取り戻せないか。
- 別の用途へ変更できないか。
- ほかの部門や地域の人と共同で使えないか。
- 貸したり売却したりできないか。
- 建物を解体し、土地を別の目的に使うべきか。
🐥：壊すか残すかの二択じゃないんだね。
🐔：うむ。いくつもの方法を比べて、組織と利用者にとって適した道を探すのじゃ。
このときFMは、建物の状態、法令上の条件、改修費、維持費、将来の利用予定などの情報を集めます。そのうえで、経営する人、利用する人、設計や工事の専門家などをつなぎ、判断を支えます。
📚 ポイントまとめ
- 建物が不要になっても、すぐに解体するとは限らない。
- 継続使用、改修、用途変更、貸付、売却、解体などを比較する。
- FMは情報を整理し、関係者が判断できるように支える。
🧱 建物を解体するときにもFMの役割がある
検討した結果、建物を解体することもあります。
しかし、解体は建物を壊すだけの作業ではありません。利用者の退去、家具や設備の移動、電気・ガス・水道の停止、周辺への安全対策など、多くの準備が必要です。
古い建物では、石綿（アスベスト）などの有害物質が使われている可能性もあります。解体・改修工事では適切な事前調査と対策が必要になるため、専門家による確認が欠かせません。
また、一定の建設工事では、建設リサイクル法に基づいて資材を分別し、再資源化することが求められます。コンクリートや木材などを、できるだけ資源として次に生かすためです。
FMは工事そのものを行うとは限りませんが、建物の情報をそろえ、関係する専門家や利用者と調整し、安全に計画を進める役割を担います。
🐥：最後まで、考えることがたくさんあるんだね。
🐶：はい。使う人がいなくなったあとも、安全と環境への責任は残っています。
📚 ポイントまとめ
- 解体前には、人・物・設備・ライフラインの整理が必要。
- 有害物質の調査や、法令に沿った安全対策は専門家と進める。
- 資材の分別や再資源化も、建物のライフサイクルの一部。
🌱 建物の終わりは、次の計画の始まり
建物を解体しても、そこでFMの考え方が途切れるわけではありません。
建物があった土地を次にどう使うのかを考え、建物を使って分かったことを、次の施設づくりへ生かします。
「設備を点検しにくかった」
「部屋の使い方を変えにくかった」
「修繕の記録を、もっと分かりやすく残しておけばよかった」
こうした経験は、次に計画する建物を、より使いやすく管理しやすいものにするための大切な情報です。
🐥：建物の一生が、次の建物につながるんだね。
🐔：そうじゃ。建物のライフサイクルは、一本の道であると同時に、経験を次へ渡す輪でもあるのじゃ。
😸：次の建物には、最初から日当たりのよい昼寝場所を設計しておくニャ。
🐶：それも利用者の要望の一つ……として、必要性をきちんと検討しましょう。
📚 ポイントまとめ
- 建物を解体したあとには、土地の次の使い方を考える。
- 運用や保全で得た経験は、次の建物の計画に生かせる。
- FMは建物の終わりと、次の始まりをつなぐ。
✨ 今日のまとめ
🐥：建物のライフサイクルって、建てて、使って、直すだけじゃなかったんだね。
🐔：うむ。役目を終えるときにも、残すのか、使い方を変えるのか、手放すのか、解体するのかを考える必要があるのじゃ。
🐶：FMは、それぞれの方法に必要な情報を集め、費用、安全、利用価値、環境への影響を比べながら、関係者の判断を支えます。
😸：きちんと考えた結果、オレの昼寝館になる可能性も残されているニャ。
🐥：可能性はゼロじゃないけど、みんなに必要かどうかも考えようね。
建物の一生には、始まりだけでなく終わりがあります。
けれど、その終わりから得られた経験や資源は、次の施設やまちづくりへつないでいくことができます。建物を最後まで大切に考えることも、FMの重要な役割なのです。
🎮 次回予告：FM入門・第3章まとめ｜5つの基本をクイズでおさらい
設計、運用、予防保全、改修、そして建物のライフサイクル。
第3章で学んだことを、ぴよまるたちと一緒に5つのクイズで振り返ります。
サイト内関連記事
参考資料・関連情報
- 『公式ガイド ファシリティマネジメント』第3章「経営環境とファシリティマネジメント」3.1.1「地球環境保全」b「地球環境保全とFM」（2）「建物関連の環境負荷低減」
- 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
日本におけるFMの普及と、ファシリティマネジャーの育成を行っている公式団体です。同協会もFMを経営基盤に関わる活動として扱っています。 - 石綿総合情報ポータルサイト｜厚生労働省
解体・改修時の石綿対策について。建築物の解体や改修では、石綿の飛散や作業者の健康被害を防ぐための対策が必要と案内されています。 - 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律｜e-Gov法令検索
建設リサイクル法の正式な条文を確認できます。