建物の予防保全とは、建物や設備が壊れてしまう前に、点検や手入れ、部品交換などを行うことです。
建物は完成したときの姿を、いつまでも保てるわけではありません。雨や風、日光、温度変化、人の利用などの影響を受けながら、少しずつ変化していきます。
その変化に早く気づき、大きな故障や事故につながる前に対応することも、FMの大切な役割です。
🐥ぴよまる：前回は、建物の毎日を安全で快適に保つ仕事を学んだよね。
🐔にわのとりさん：うむ。今回は、その日常を長く続けるために、建物や設備の小さな変化をどう見つけるか考えてみよう。
🩺 クイズ：建物を長く使うには、どうする？
建物の設備をできるだけ長く、安全に使うためには、どのような管理が必要でしょうか。
- A．壊れて動かなくなってから修理する
- B．まだ新しくても、毎年すべて交換する
- C．定期的に状態を確かめ、必要な時期に手入れや交換をする
🐥：壊れていないものを直すのは、もったいない気がするからAかな？
😸うちのねこさん：器が空になる前にごはんを補充するCニャ。暮らしの安心とは、先回りして供物を整えることニャ。
🐶うらのいぬさん：正解は、Cの「定期的に状態を確かめ、必要な時期に手入れや交換をする」です。
壊れてから修理する方法もありますが、安全や仕事への影響が大きい設備では、故障する前に対応することが重要です。
😸：やはり、オレの食事管理は保全の見本だったニャ。
🏢 建物も少しずつ変化する
建物は、時間がたつにつれて少しずつ傷んでいきます。この変化を劣化といいます。
劣化の原因は、古くなることだけではありません。
- 雨や風、日光にさらされる
- 暑さや寒さによって材料が伸び縮みする
- 設備を繰り返し動かす
- 人が歩いたり、物を運んだりする
- 湿気やほこりがたまる
- 地震や強風などの影響を受ける
こうした影響が積み重なり、外壁、屋根、床、配管、空調、照明などに変化が現れます。
🐥：建物は、何もしなくても少しずつ年を重ねていくんだね。
🐔：そうじゃ。しかし、古くなることと、すぐに使えなくなることは同じではない。状態を確かめ、必要な手入れを続けることが大切なのじゃ。
劣化は、いつも目立つ場所に現れるとは限りません。
天井裏の配管、屋上の防水層、機械の内部など、普段は見えにくい場所で進むこともあります。一方で、壁の染み、床のひび、いつもと違う音など、目に見えたり感じたりする変化もあります。
大切なのは、「見えない場所だけが危険」と考えることではなく、建物の内側と外側、見える部分と見えにくい部分を計画的に確かめることです。
📚 ポイントまとめ
- 建物や設備は、さまざまな影響を受けて少しずつ劣化する
- 劣化は、見える場所にも見えにくい場所にも起こる
- 古くなることを止めるのではなく、状態を知って適切に手入れする
🔧 建物の予防保全とは？壊れる前に手を入れる方法
建物や設備の保全方法は、大きく二つに分けて考えられます。
事後保全：壊れてから対応する
設備が故障したり、不具合が起きたりした後で修理する方法を、事後保全といいます。
交換しやすく、止まっても安全や仕事への影響が小さいものでは、事後保全を選ぶ場合があります。
予防保全：壊れる前に対応する
点検結果や使用年数、設備の状態などを見ながら、故障する前に手入れや部品交換を行う方法が予防保全です。
たとえば、空調設備の部品を定期的に交換する、屋上の防水層を計画的に補修する、異常な音や振動が出た機械を詳しく調べる、といった対応があります。
建物の予防保全には、大きな故障や事故を防ぐだけでなく、建物を使えない時間を減らし、修理費用が一度に膨らむのを避ける目的もあります。
ただし、すべての設備を早めに交換すればよいわけではありません。
故障したときの安全への影響、仕事が止まる時間、修理にかかる費用、部品の入手しやすさなどを比べ、設備ごとに適した方法を選びます。
🐥：予防保全がいつでも正解というわけではないんだね。
🐶：はい。何が止まると困るのか、どれほど安全に影響するのかを考えて、優先順位を決めます。
📚 ポイントまとめ
- 事後保全は、不具合が起きてから修理する方法
- 予防保全は、故障する前に点検や手入れを行う方法
- 建物や設備の役割と、故障したときの影響を考えて使い分ける
👀 建物が知らせる小さなサイン
建物は言葉を話しませんが、変化を知らせるサインを出すことがあります。
- 壁や天井に、今までなかった染みがある
- 水の流れが悪い、いつもと違うにおいがする
- 機械から異音や振動がする
- 同じ設定なのに、部屋が冷えにくい、暖まりにくい
- 扉が開けにくい、閉まりにくい
- 外壁や床に、ひびや浮きが見られる
- 金属部分に、さびや変色がある
- 電気や水の使用量が急に増えた
こうした変化が、すべて危険な故障を意味するわけではありません。しかし、放置してよいかどうかを判断するための手がかりになります。
利用者が「いつもと違う」と感じたことも、大切な情報です。
ただし、天井裏、屋上、電気設備、機械の内部などを、知識のない人が無理に確認するのは危険です。異変を見つけたら、FM担当者や建物の管理者へ伝え、必要に応じて専門家に確認してもらいます。
😸：いつもと違う音やにおいには、オレも敏感ニャ。
🐥：ねこさんの観察力が、建物にも役立つかもしれないね。
📋 建物の予防保全を支える三つの点検
建物の状態を知るための点検には、いくつかの段階があります。
1．日常的な確認
建物を使う人や管理する人が、普段の活動の中で変化を確かめます。
照明のちらつき、床の滑りやすさ、水漏れ、異音など、日常だからこそ気づける変化があります。
2．定期的な点検
決められた時期に、建物や設備の状態を詳しく確認します。
点検する場所、確認する項目、判断の基準などをあらかじめ決め、必要に応じて専門業者や資格を持つ人が行います。
3．法令に基づく点検
建物の用途や規模、設備の種類などによっては、建築基準法、消防法などに基づく点検や報告が必要です。
すべての建物に同じ点検が求められるわけではないため、自分たちの建物にどの点検が必要なのかを確認し、期限や結果を管理します。
国土交通省も、適正な維持保全には建物の状態を点検によって把握し、その結果に基づいて修繕や改善などの措置を行うことが重要だと示しています。また、点検箇所、時期、担当者、判断基準、結果の記録などを事前に明らかにする必要があるとしています。国土交通省「建築物の適正な維持保全の推進について」
🐥：点検といっても、毎日見るものと、専門家が詳しく調べるものがあるんだね。
🐔：うむ。それぞれの点検をばらばらにせず、必要な対応へつなげることが重要なのじゃ。
🗂️ 点検は、記録して初めて次へつながる
点検を行っても、結果を残さなければ、前回から何が変わったのか分かりません。
そこでFMでは、次のような情報を記録します。
- いつ、どこを点検したか
- どのような変化や不具合があったか
- 誰が確認したか
- 修理や部品交換を行ったか
- 次はいつ確認するか
- 今後、どのような工事が必要になりそうか
記録を積み重ねると、「同じ場所で何度も水漏れが起きている」「同じ設備の修理が増えている」といった傾向が見えてきます。
その情報を基に、すぐ修理するもの、しばらく様子を見るもの、将来の改修計画へ入れるものを分けます。
国土交通省の官庁施設の保全に関する案内でも、点検結果や修繕履歴を保全台帳に記録し、中長期の保全計画や年度ごとの計画へつなげる考え方が示されています。国土交通省中部地方整備局「保全担当者の皆様へ～適正な保全のために～」
建物の予防保全は、点検だけで完結するものではありません。
気づく
↓
調べる
↓
記録する
↓
対応の優先順位を決める
↓
修理・交換・経過観察を行う
↓
次の点検へつなげる
この流れを繰り返すことで、建物の状態を少しずつ正確に把握できるようになります。
📚 ポイントまとめ
- 日常的な確認、定期点検、法令に基づく点検がある
- 点検は、必要な修理や改善へつなげるために行う
- 結果と修繕履歴を記録すると、建物の変化を追いやすくなる
- 記録は、将来の修繕計画や予算を考える材料になる
🩺 建物の予防保全を支えるFMの役割
建物の予防保全は、人間の健康管理に少し似ています。
普段の体調を知り、定期的に検査を受け、変化があれば詳しく調べます。そして、必要に応じて治療したり、生活の仕方を見直したりします。
ただし、FM担当者が一人ですべてを点検し、修理するわけではありません。
建物の利用者、設備管理や清掃の担当者、専門業者、設計者、工事会社など、多くの人から情報を集め、必要な対応へつなげます。
その意味で、FMは建物の「お医者さん」というより、建物の状態を見守り、専門家と連携する健康管理チームのまとめ役といえます。
🐥：一人のお医者さんじゃなくて、みんなで建物の健康を守るんだね。
🐶：はい。FMは、その情報を集め、いつ、誰に、何を頼むかを整理します。
🐔：建物が発する小さなサインを、次の行動へつなぐ。それが大切なのじゃ。
✨ 今日のまとめ
建物の予防保全は、壊れていないものを何でも早く交換することではありません。
日常の変化や定期点検の結果、過去の修繕記録などを基に、故障や事故が起きる前に必要な対応を考えることです。
🐥：建物を長く使うには、小さな変化に気づいて、記録を次へつなげることが大切なんだね。
🐶：点検するだけではなく、その結果を修理や計画へつなげるところまでが重要です。
😸：オレも小さな体調の変化を見逃さず、食欲を詳しく記録してもらうニャ。
🐔：ねこさんの場合は、毎日「食欲良好」と記録されそうじゃな。
建物は、ある日突然古くなるわけではありません。
小さな変化を少しずつ重ねながら、時を歩いていきます。その足音を聞き取り、必要な手当てを考えることが、建物の安全な明日をつくります。
🎮 次回予告：第3章④ 古くなった建物をどう生かす？
～修繕・改修・用途変更で、次の役割へ～
次回は、古くなった建物や設備に手を入れ、新しい使い方や価値へつなげるFMの役割を学びます。
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📖 参考資料・関連情報
この記事は、建物の点検、予防保全、記録、計画修繕に関する基本的な考え方を、FMを初めて学ぶ方向けに再構成しています。『公式ガイド ファシリティマネジメント』の直接対応する章・節は、該当資料を確認したうえで追記します。
この講座は『公式ガイド ファシリティマネジメント』を主な参考資料としながら、初めて学ぶ方が理解しやすいように、テーマの順序や章立てを独自に再構成しています。
🔗 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
日本におけるFMの普及と、ファシリティマネジャーの育成を行っている公式団体です。同協会もFMを経営基盤に関わる活動として扱っています。