施設資産評価とは？土地・建物の価値をどう生かす？｜第9章⑩

施設資産評価とは、組織が保有する土地や建物などを財務面から評価し、経営資源として有効に活用するための方法です。

建物の価値というと、「今売ったら、いくらになるか」を思い浮かべるかもしれません。

しかし、事業で使う施設を評価するときは、市場価格だけでは判断できません。その施設が事業に必要なのか、十分に利用されているのか、今後も所有し続ける意味があるのかを考える必要があります。

利用度が低い施設でも、将来の事業に欠かせない場合があります。反対に、市場価値が高くても、現在の事業に合わなくなっている施設もあります。

今回は、施設資産を数字だけでなく、事業との関係や利用状況から捉え、所有・改善・転用・賃貸・売却などの将来を考える方法を学びます。

🎯 今日のクイズ｜古い建物は、資産価値も低い？

🐥ぴよまる：古くなった建物は、資産としての価値も低くなるのかな？

😼うちのねこさん：古いものには味わいがあるニャ。オレの爪あとが残ったキャットタワーも、そろそろ文化財かもしれない。

🐥：味わいだけでは、会社の資産として残すかどうかは決められないよね……。

次のうち、施設資産を評価する考え方として、もっとも適切なものはどれでしょうか。

• A：建築年が古い施設から順番に売却する
• B：現在の市場価格だけを比べて判断する
• C：財務上の価値に加え、利用状況や事業にとっての重要性も確かめる

🐶うらのいぬさん：正解は、Cの「財務上の価値に加え、利用状況や事業にとっての重要性も確かめる」です。

古い建物でも、事業に欠かせず、適切に手入れされ、十分に利用されていれば、所有を続ける意味があります。

反対に、新しく市場価値が高い建物でも、ほとんど使われていなかったり、事業方針に合わなくなっていたりすれば、活用方法を見直す必要があります。

施設資産評価は、建物に値札を付けるだけの評価ではありません。

組織が持っている施設を、これからどのように生かすかを考えるための評価なのです。

🏢 施設資産とは？FMが管理する経営資源

施設資産とは、FMの管理対象となる土地、建物、設備などの資産です。

主なものには、次のような資産があります。

• 土地
• 建物
• 建物付属設備
• 構築物
• 建設中の施設に関する建設仮勘定
• 資産として計上される内装や家具
• 借地権や地上権
• 賃借契約に伴う敷金や保証金
• 賃貸などに利用する不動産

すべてが建物という形で目に見えるわけではありません。

土地を利用する権利や、賃借契約で預けている敷金・保証金も、会計上は資産として扱われます。

🐥：借りているオフィスでも、施設に関係する資産があるんだね。

🐔にわのとりさん：そうじゃ。自社で土地や建物を持っていなくても、内装や家具、敷金など、FMが管理に関わる資産はあるんじゃよ。

施設資産は、企業の総資産のなかでも大きな割合を占めることがあります。

そのため、施設を必要以上に持つことも、必要な施設を十分に維持しないことも、経営へ大きな影響を与えます。

ファシリティマネジャーには、建物を管理するだけでなく、多額の経営資源を預かっているという視点が必要です。

💼 施設資産評価とは？所有する意味を確かめる

施設資産評価の目的は、保有する施設資産を全体として最適化し、有効に活用することです。

評価によって、次のような点を確かめます。

• 使われていない土地や建物がないか
• 利用度が低い施設はないか
• 事業に必要な機能を支えているか
• 所有し続ける必要があるか
• 別の用途へ変更できないか
• 余っている部分を貸し出せないか
• ほかの施設と統合できないか
• 売却した方が経営上有利ではないか

施設資産評価では、不動産としての価格や帳簿価額も確認します。

ただし、公式ガイドでは、事業に使う施設については、単に価格が高いか低いかよりも、その施設を所有することに妥当性があるかを優先して考えています。

所有する意味があれば、適切に保全し、長期的に活用します。

所有する意味が薄れていれば、用途変更、賃貸化、統合、売却などを検討します。

施設資産評価は、資産の現在地を確認し、次の行き先を決めるためのものなのです。

🔎 施設の価値には、いくつもの見方がある

旧記事では、施設の価値を、時価・帳簿価額・利用価値という3つの視点で整理していました。

この整理は、同じ建物でも「価値」が一つではないことを理解する助けになります。

帳簿価額｜会計記録に残っている価値

帳簿価額は、資産を取得した金額から、これまでの減価償却費などを差し引いた、会計上の価額です。

建物や設備は、使用できる期間にわたって少しずつ費用化されるため、帳簿価額は年々小さくなります。

ただし、帳簿価額が小さいからといって、建物が使えないとはかぎりません。

適切に保全され、事業に役立っている建物なら、会計上の価額が低くても、大きな役割を果たしている場合があります。

市場価値｜売買するときに見込まれる価値

市場価値は、その土地や建物を市場で売却するとき、どの程度の価格が見込まれるかという視点です。

立地、周辺環境、建物の状態、用途、需要などによって変化します。

市場価値を詳しく確認する場合には、不動産鑑定評価やデューデリジェンスなど、専門的な調査が必要になることがあります。

内部価値｜事業にとっての重要性

内部価値は、その施設が組織の事業にとって、どの程度重要であるかという視点です。

たとえば、独自の研究設備を備えた研究所や、事業の中核となる工場は、ほかの施設で簡単に代替できません。このような施設は、内部価値が高いと考えられます。

一方、一般的なオフィス機能などは、賃借ビルや外部サービスで代替できる場合があります。

😼：売ったときの値段と、持ち主にとっての大切さは、同じではないニャ。

🐶：そうですね。市場では高く評価されなくても、事業を支えるうえで欠かせない施設があります。反対に、高く売れる施設でも、事業では十分に使われていない場合があります。

帳簿価額、市場価値、内部価値は、それぞれ異なる角度から施設を見ています。

どれか一つだけで、所有を続けるかどうかを決めることはできません。

🗂️ まず施設資産のデータベースをつくる

施設資産を評価するには、組織が何を所有し、どのように使っているかを把握する必要があります。

そのため、土地や建物を中心に、施設資産のデータベースを整えます。

基本となる情報には、次のようなものがあります。

• 施設名と所在地
• 事業所・施設・建物を識別するコード
• 土地や建物の面積
• 取得年月
• 取得価額
• 減価償却費の累計額
• 帳簿価額
• 建築年と改修履歴
• 建物や設備の状態
• 現在の用途
• 利用人数や利用率
• 維持管理にかかる費用
• 賃貸や借地などの契約情報
• 将来の修繕や更新の予定

企業には固定資産台帳がありますが、それだけでは施設全体の関係が分かりにくいことがあります。

たとえば、一つの事業所に複数の建物がある場合、土地、建物、設備を一体として見られるよう、事業所コードや建物コードで結びつけます。

🐥：固定資産台帳を、そのまま眺めれば終わりではないんだね。

🐔：うむ。会計上の資産情報に、利用状況や建物の状態を重ねることで、初めてFMの判断に使える地図になるんじゃ。

📊 利用度と内部価値でポートフォリオ分析する

公式ガイドでは、施設資産を評価する方法として、ポートフォリオ分析が紹介されています。

ポートフォリオ分析とは、二つ以上の重要な指標を組み合わせ、複数の施設を同じ図の上に配置して比較する方法です。

施設資産評価では、たとえば次の二つを軸にします。

• **利用度：**その施設が、どの程度使われているか
• **内部価値：**その施設が、事業にとってどの程度重要か

この二つを組み合わせると、施設の位置づけを次のように整理できます。

利用度	内部価値	基本的な方向性
高い	高い	所有を続け、計画的に保全する
低い・中程度	高い	利用方法を改善し、活用度を高める
高い	低い・中程度	所有の必要性や賃借への転換を検討する
低い	低い	転用、賃貸、統合、売却などを検討する

これは、機械的に処分方法を決める表ではありません。

施設の状態、立地、将来の事業計画、災害時の役割、売却の可能性なども確認したうえで、個別に判断します。

利用度が高く、内部価値も高い施設

事業に欠かせず、十分に利用されている施設です。

長期的に所有する方針を立て、計画的な保全や更新を行い、建物の長寿命化を図ります。

内部価値は高いが、利用度が低い施設

事業上重要でも、十分に活用されていない施設です。

ほかの施設との共同利用、用途変更、空きスペースの賃貸などを検討し、利用度を高めます。

単純に売却すると、将来必要になったときに同じ機能を確保できない可能性があるため、慎重な判断が必要です。

内部価値も利用度も低い施設

事業との関係が薄く、利用も少ない施設です。

用途変更、他施設との統合、賃貸、売却などを検討します。

適切な活用方法が見つからず、所有を続ける意味が乏しい場合には、売却も選択肢になります。

所有から賃借へ切り替える施設

施設機能は必要でも、自社で建物を所有する必要性が低い場合があります。

この場合は、所有建物を売却し、必要な機能を賃借施設で確保する方法も考えられます。

ただし、売却益だけでなく、将来の賃借料、移転費用、契約上の制約なども含めて判断する必要があります。

🧩 「使われていない」と「必要がない」は同じではない

利用度が低い施設を見ると、すぐに「ムダな資産」と判断したくなるかもしれません。

しかし、現在の利用度が低いことと、将来も必要がないことは同じではありません。

たとえば、次のような施設があります。

• 災害時に使用する代替拠点
• 季節によって利用量が変わる施設
• 将来の事業拡大に備えた土地
• 特殊な設備を備え、ほかでは代替できない施設
• 地域や取引先との関係で重要な施設
• 文化的・歴史的な価値を持つ建物

🐥：普段あまり使わない避難場所を、利用度が低いからと売ってしまったら困るね。

🐶：はい。数字で低利用と分かっても、なぜ保有しているのかを確認してから判断します。

一方で、「いつか使うかもしれない」という曖昧な理由だけで保有を続ければ、税金、保険、警備、点検などの費用が発生し続けます。

将来必要になる時期や用途が明確なのか、その機能をほかの方法で確保できないのかを検討します。

施設資産評価は、低利用の施設を見つけて切り捨てる作業ではありません。

施設を保有する理由を、現在と未来の両方から問い直す作業です。

🔄 施設資産を生かす5つの選択肢

評価によって課題が見つかったら、その施設の将来を検討します。

主な選択肢は、次の五つです。

1．所有を続ける

事業上の重要性と利用度が高い施設は、所有を続けます。

長期修繕計画や更新計画を整え、施設の機能と価値を維持します。

2．利用方法を改善する

必要な施設であっても、使い方に課題がある場合は、利用度を高めます。

• 部門間で共同利用する
• レイアウトを見直す
• ほかの施設の機能を移す
• 利用ルールや予約方法を改善する
• 空いている時間帯を別の用途へ開放する

3．用途を変更する

現在の用途への需要が減っていても、別の用途なら活用できる場合があります。

建物を新しい用途へ転換することを、コンバージョンと呼びます。

たとえば、研修施設をサテライトオフィスへ変えるなど、現在のニーズに合う使い方を検討します。

4．余剰部分を貸し出す

施設の一部に余剰がある場合、外部へ賃貸し、収益を得る方法があります。

ただし、セキュリティ、動線、設備の分離、契約条件などを確認する必要があります。

5．統合・売却する

ほかの施設へ機能を統合でき、所有を続ける意味が乏しい場合は、売却を検討します。

売却には、単純に施設を手放す方法のほか、売却後に同じ建物を借りて使うセール＆リースバックなどの方法もあります。

ただし、短期的に資金を得られても、長期の賃借料や使用上の制約が生じます。将来まで含めた比較が必要です。

😼：売ればお金になる。でも、あとで借り続けるなら、家賃も忘れてはいけないニャ。

🐔：そのとおりじゃ。目の前の利益だけでなく、その後の使い方と費用まで考える必要があるんじゃよ。

📉 帳簿価額が低い建物は価値も低い？

建物や設備は、取得した金額を耐用年数にわたって費用へ振り分ける減価償却を行います。

そのため、時間の経過とともに帳簿価額は小さくなります。

しかし、帳簿価額が小さくなっても、建物そのものが突然使えなくなるわけではありません。

適切に保全され、必要な改修が行われていれば、長く使い続けられることがあります。

反対に、帳簿価額が残っていても、事業の変化によって使われなくなったり、収益を生み出せなくなったりする場合があります。

このように、会計上の価値と、施設としての機能や事業上の価値は一致しないことがあります。

旧記事にあった「古くても、どれだけ活躍できるかを見る」という考え方は、ここにつながります。

ただし、長く使えるから所有を続ける、古いから売却するという単純な判断ではありません。

施設の状態、必要性、利用度、将来の費用などを重ねて考えます。

⚠️ 市場価値だけで判断しない

地価が高い場所にある施設は、売却すれば大きな資金を得られる可能性があります。

そのため、企業戦略や財務戦略から、施設の売却や所有形態の変更が検討されることがあります。

しかし、市場価値が高いからといって、すぐに売却することが最善とはかぎりません。

• その場所でなければ事業を続けられない
• 移転によって顧客や取引先との関係が変わる
• 従業員の通勤や採用へ影響する
• 特殊設備の移設に多額の費用がかかる
• 災害時の事業継続へ影響する
• 売却後の賃借料が長期間発生する

こうした影響も含めて判断します。

反対に、思い入れのある建物だからという理由だけで、低利用の資産を持ち続けることにも注意が必要です。

😼：高く売れるから手放す、思い出があるから残す。どちらも、それだけでは決められないニャ。

🐥：建物の過去だけでなく、これから果たす役割を見るんだね。

施設資産評価では、不動産市場、会計、建物の状態、利用状況、事業戦略など、複数の情報を組み合わせます。

価格は重要な情報ですが、結論そのものではありません。

🧾 減損会計とFMの関係

事業に使っている資産の収益性が低下し、帳簿価額を回収できない可能性がある場合、減損会計の対象になることがあります。

減損会計では、資産から回収できると見込まれる金額と帳簿価額を比較し、必要に応じて帳簿価額を引き下げます。

会計処理を担当するのは財務部門ですが、FM部門も次のような情報を提供します。

• 施設が実際に利用されているか
• 今後も使用する予定があるか
• 売却や転用が可能か
• 維持管理や撤去にいくらかかるか
• 建物や設備がどのような状態か

減損の可能性がある施設は、遊休状態や低利用になっている場合があります。

会計上の対応だけで終わらせず、用途変更、統廃合、売却など、施設資産の活用方法を早めに検討することが大切です。

🧹 手放すときにも費用がかかる

施設を売却したり、賃借していた建物から退去したりするときも、費用が発生する場合があります。

たとえば、賃借契約に原状回復義務があれば、内装や設備を撤去して元の状態へ戻す費用が必要です。

また、建物にアスベストが使われていたり、土地が汚染されていたりすれば、法令などに基づく除去や対策が必要になる場合があります。

将来必要となる除去費用のうち、一定の要件を満たすものは、資産除去債務として会計処理されます。

🐥：使い終わった施設は、鍵を返して終わりとはかぎらないんだね。

🐔：うむ。施設を持つときには、使い始める費用だけでなく、最後にどのような責任と費用があるかも考えておく必要があるんじゃ。

施設資産の評価では、取得や保有だけでなく、転用、売却、退去、除去までを視野に入れます。

🧭 施設資産評価の進め方

初心者向けに整理すると、施設資産評価は次の流れで進めます。

1. 評価の目的を決める
   資産の全体最適化、遊休資産の把握、拠点再編など、評価する理由を明確にします。
2. 施設資産を一覧にする
   土地、建物、設備、内装、敷金・保証金などを把握します。
3. 財務情報を整理する
   取得価額、帳簿価額、維持費、市場価値などを確認します。
4. 利用状況を調べる
   利用人数、稼働率、空き面積、使用時間などを確認します。
5. 事業上の重要性を評価する
   代替できるか、将来も必要か、事業継続にどの程度関わるかを考えます。
6. ポートフォリオで位置づける
   利用度と内部価値などを組み合わせ、施設群を比較します。
7. 将来の選択肢を検討する
   所有継続、利用改善、転用、賃貸、統合、売却などを比較します。
8. FM戦略へ反映する
   優先順位と時期を決め、中長期実行計画や個別のプロジェクトへつなげます。

これは公式ガイドの図表をそのまま置き換えたものではなく、施設資産評価の流れを初学者がつかみやすいよう、記事独自に整理したものです。

✅ 施設資産評価の簡易チェックリスト

資産を把握するとき

• 土地、建物、設備などを施設別に一覧化している
• 固定資産台帳と実際の施設が対応している
• 取得価額、帳簿価額、取得年月を確認できる
• 敷金・保証金や借地権なども把握している
• 建物の状態や修繕履歴を記録している
• 将来の修繕・更新・除去費用を確認している

利用状況を確かめるとき

• 利用人数や稼働率を把握している
• 空き面積や低利用の場所を確認している
• 季節や曜日による利用の違いを見ている
• 利用度が低い理由を調べている
• 災害時や将来の事業で必要となる可能性を確認している

将来を判断するとき

• 事業にとっての内部価値を評価している
• ほかの施設や外部サービスで代替できるかを考えている
• 所有を続ける費用と効果を比較している
• 用途変更や賃貸化の可能性を検討している
• 統合や売却による影響を確認している
• 市場価値だけで結論を出していない
• FM戦略や中長期実行計画へ反映している

このチェックリストは、公式ガイドの評価表を再現したものではありません。

保有する施設を「昔からあるから」「まだ使えるから」と惰性で残すのではなく、現在と未来の役割を考えるための簡易的な確認項目です。

📚 ポイントまとめ

• 施設資産評価は、土地や建物などを財務面から評価し、有効活用へつなげる方法
• 施設資産には、土地・建物だけでなく、設備、内装、敷金・保証金なども含まれる
• 不動産としての価格だけでなく、所有する妥当性を確認する
• 帳簿価額、市場価値、事業にとっての内部価値は、それぞれ異なる
• 利用度と内部価値を組み合わせたポートフォリオ分析が活用できる
• 評価結果を、所有継続、利用改善、用途変更、賃貸、統合、売却へつなげる
• 利用度が低くても、将来や災害時に必要な施設がある
• 施設を手放す場合も、原状回復や除去などの費用を考える
• 施設資産評価は、施設の将来を決めるFM戦略の材料になる

🌱 今日のまとめ｜価値は、これからの役割にも宿る

🐥：施設資産評価って、建物がいくらで売れるかを調べることだと思っていたよ。

🐔：市場での価格も大切じゃ。しかし、事業をどのように支えているか、十分に使われているか、これからも所有する意味があるかを見ることが、FMでは重要なんじゃよ。

🐶：利用されていない施設にも、転用や賃貸によって新しい役割が生まれる場合があります。一方、役割を終えた施設は、統合や売却を検討することも必要です。

😼：建物も、ただ座っているだけでは資産とは呼びにくいニャ。オレは座っているだけでも場を和ませているけどな。

🐥：古いか新しいかだけでなく、その建物が今と未来に何を支えられるかを考えるんだね。

施設資産の価値は、帳簿の数字や市場価格だけで決まるものではありません。

事業を支え、人が活動し、地域と関わり、未来の選択肢を生み出すことにも価値があります。

守るべき施設には、長く働いてもらうための手入れをする。役割が変わった施設には、新しい使い道を考える。そして役割を終えた施設は、次の場所へ資源を渡していく。

施設資産評価は、建物の過去に値段を付けるのではなく、その建物のこれからを選ぶための地図なのです。

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🎮 次回予告：施設投資評価とは？将来のお金を比べて判断する｜第9章⑪

新築、改修、設備更新、移転。

大きなお金が必要となる施設の計画では、目の前の工事費だけでなく、将来の運営費や効果まで比べる必要があります。

🐥：最初に安い案を選べば、いちばんお得なのかな？

😼：安物買いの銭失いという言葉もあるニャ。猫じゃらしで学んだぞ。

🔗 関連記事

• FMの評価とは？品質・財務・供給から現在地を知る｜第9章①
• 耐用性評価とは？建物を長く使うための4つの視点｜第9章⑥
• ファシリティコスト評価とは？施設にかかる費用をどう見る？｜第9章⑨
• FMの財務管理とは？予算・コスト・施設資産をつなぐ｜第5章④
• 中長期実行計画とは？FM戦略を実行へつなぐ未来の工程表｜第6章⑥
• 施設投資評価とは？将来のお金を比べて判断する｜第9章⑪

📖 参考資料・関連情報

公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会編『公式ガイド ファシリティマネジメント』第9章「評価」

• 9.3.3「施設資産評価」248～254ページ
• 「施設資産とは」
• 「総資産のなかでの施設資産の位置づけ」
• 「ガバナンス・内部統制と資産の保全」
• 「施設資産評価とは」
• 「利用度評価による施設資産の効率化」
• 「敷金・保証金の評価による資産適正化」
• 「企業戦略、財務戦略からの発意による施設資産の見直し」
• 「施設資産評価の方法」
• 「施設資産のポートフォリオ分析」
• 「施設資産を活用するポートフォリオマネジメント」
• 「減損会計」
• 「不動産証券化とデューデリジェンス」
• 「不動産鑑定評価の手法」
• 「施設資産の会計処理」
• 図表9.3.5「貸借対照表と施設資産」
• 図表9.3.6「ポートフォリオによる施設資産の活用例」

この記事では、公式ガイドに示された施設資産の範囲、所有の妥当性、利用度と内部価値によるポートフォリオ分析、施設資産を活用するための戦略を確認したうえで、初心者が「把握する・比べる・役割を確かめる・将来を選ぶ」という流れをつかめるように整理しました。

本文中の帳簿価額・市場価値・内部価値の整理、施設資産を生かす5つの選択肢、8段階の進め方、簡易チェックリストは、理解を助けるために加えた独自の説明です。

実際の施設資産評価や売却、賃貸化、減損、資産除去債務などの判断には、不動産、会計、税務、法務、建築などの専門的な確認が必要です。

本記事は公式ガイドの内容を参考にしていますが、原文の文章・図表を引用したものではなく、筆者が独自に再構成した解説です。

• 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
  日本におけるFMの普及と、ファシリティマネジャーの育成を行っている公式団体です。