ファシリティコスト評価とは、建物や設備を所有・賃借し、使い続けるためにかかる費用を把握し、経営に役立つ形で評価することです。
建物には、賃借料、水道光熱費、清掃費、警備費、保守費など、さまざまな費用がかかります。
しかし、会社の会計資料を見ても、それらが一つの「ファシリティコスト」としてまとまっているとはかぎりません。複数の勘定科目や部門へ分かれ、施設ごとの総額が見えにくくなっている場合があります。
どの施設に、何のために、いくら使っているのか。その費用は、面積や利用人数、提供している品質に対して適切なのか。
今回は、ファシリティにかかる費用を見える形へ整え、改善につなげるファシリティコスト評価について学びます。
🎯 今日のクイズ｜コストが高い施設は、すぐ削減するべき？
🐥ぴよまる：同じ会社の二つのオフィスを比べたら、Aオフィスの方が年間コストが高かったんだ。Aオフィスには、ムダが多いってことなのかな？
😼うちのねこさん：高い方から空調を止めれば、すぐ数字が小さくなるニャ。電卓もきっと満足するぞ。
🐥💦：でも、そこで働く人まで凍えてしまいそうだよ。
次のうち、ファシリティコストを評価する方法として、もっとも適切なものはどれでしょうか。
- A：年間の総額だけを比べ、高い施設から削減する
- B：面積や利用人数、施設の条件、品質などをそろえて比較する
- C：すべての施設で、同じ割合の費用を削減する
🐶うらのいぬさん：正解は、Bの「面積や利用人数、施設の条件、品質などをそろえて比較する」です。
大きな施設や利用者が多い施設は、年間の総額も大きくなりやすいため、総額だけでは効率を判断できません。
1㎡当たりや1人当たりのコストへ置き換え、施設の用途、立地、利用時間、求める品質なども確認します。
また、数字を小さくすることだけが目的ではありません。安全や快適性を損なえば、利用者の健康や生産性、建物の寿命へ悪影響が及ぶこともあります。
コスト評価で探すのは、いちばん安い施設ではなく、使っているお金と生み出している価値のバランスが取れた施設なのです。
💰 FMの財務評価とは？4つの方法を使い分ける
FMの評価には、品質・財務・供給という3つの視点があります。
このうち財務評価は、ファシリティに関わるお金を評価し、経営判断を支えるものです。
公式ガイドでは、FMの財務評価を次の4つに分けています。
| 評価 | 主に見るもの | 経営上の目的 |
|---|---|---|
| ファシリティコスト評価 | 毎年発生する施設関係の経費 | 日常的な費用の適正化 |
| 施設資産評価 | 土地や建物など、保有する資産 | 資産の有効活用や全体最適化 |
| 施設投資評価 | 新築、移転、改修などへ投じる資金 | 投資案の比較と意思決定 |
| ライフサイクルコスト評価 | 建物を長期間使うためにかかる費用 | 保全費用や建物の生涯費用の適正化 |
🐥：どれも建物のお金だけれど、見ている時間や目的が違うんだね。
🐔にわのとりさん：うむ。毎年の経費を見るのか、保有する資産を見るのか、新しい計画への投資を見るのか、建物の一生にかかる費用を見るのか。その違いを整理することが大切じゃ。
ファシリティコスト評価は、主に損益計算書に費用として計上される経費を対象とします。
施設資産評価は、貸借対照表に載る土地や建物などの資産を扱います。
同じ「建物のお金」でも、毎年かかる費用と、保有している資産の価値とでは、評価方法が異なるのです。
🏢 ファシリティコストとは？
ファシリティコストとは、所有か賃借かにかかわらず、組織が使用するファシリティに関して発生する経費です。
代表的なものには、次のような費用があります。
- 建物や設備の減価償却費
- 土地や建物の賃借料
- 固定資産税などの租税公課
- 火災保険などの保険料
- 電気、ガス、水道などの水道光熱費
- 設備の運転、監視、点検、保守にかかる費用
- 清掃、警備、受付などのサービス費
- 日常的な修繕費
- FM部門などによる管理費
- 移転や環境整備などに伴う費用
旧記事では固定費と変動費に分けていましたが、実務ではそれだけで整理できない費用もあります。
たとえば、水道光熱費は使用量によって変化しますが、清掃費や警備費は契約条件によって一定額になることもあります。修繕費も、発生する年としない年で大きく変わります。
そのため、何が固定費か変動費かを決めるだけではなく、組織内で共通の分類をつくり、同じ費用を同じルールで集計できるようにすることが重要です。
😼：電気代だけ探しても、建物のお財布の全体像は見えないニャ。
🐶：はい。施設に関係する費用を同じ範囲とルールで集めて、初めて比較できるデータになります。
🧾 会計資料だけではコストが見えにくい？
ファシリティコストは、損益計算書では「販売費及び一般管理費」などのなかに含まれ、複数の勘定科目へ分かれていることがあります。
また、光熱費は総務部門、保守費は施設管理部門、賃借料は各事業部というように、費用を管理する部門が分かれている場合もあります。
この状態では、会社全体でファシリティにいくら使っているのか、施設別にどの費用が高いのかを把握しにくくなります。
そこで、ファシリティコストを管理するためには、次のような仕組みを整えます。
- 管理に必要な費用の分類を決める
- 費用を施設別に把握できるようにする
- 費用の発生時点で、該当する施設や分類を記録する
- 毎年同じ範囲と方法で集計する
- 必要なときに比較できる形で取り出せるようにする
たとえば、請求書や会計データへ施設コードを付けておけば、どの建物で発生した費用かを集計しやすくなります。
ファシリティコスト評価の第一歩は、複雑な計算ではありません。
散らばっている費用に、同じ名前と住所を与えることなのです。
📘 財務会計と管理会計は何が違う？
公式ガイドでは、ファシリティコストを適切に把握するために、管理会計を行うことが重要だとしています。
財務会計と管理会計では、数字を扱う目的が異なります。
| 項目 | 財務会計 | 管理会計 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 過去の経営成績や財政状態を外部へ示す | 将来の経営判断や改善に役立てる |
| 主な利用者 | 株主、金融機関、税務当局など | 経営者、管理部門、現場責任者など |
| 分類方法 | 会計基準や法令に沿って整理する | 組織が管理しやすい分類を設ける |
| FMでの使い方 | 財務諸表上の費用を確認する | 施設別・用途別に費用を比較する |
🐥：会社の決算に必要な数字と、施設を改善するために必要な数字は、同じとはかぎらないんだね。
🐔：そうじゃ。財務会計の数字は正しく決算を示すために必要じゃが、そのままでは「どの建物の何が高いのか」まで分からないことがある。そこで管理会計の視点が役立つんじゃよ。
管理会計では、経営判断に必要な情報を、必要な時期に取り出せることが大切です。
年度が終わってから総額を眺めるだけでなく、費用の変化を早めに捉え、改善へ動ける仕組みにします。
📏 総額ではなく「単位コスト」で比べる
ファシリティコストの総額は、施設の大きさや利用人数によって変わります。
そこで、異なる施設を比較するときは、単位コストを使います。
1㎡当たりファシリティコスト
施設面積に対して、どのくらいの費用がかかっているかを見る指標です。
1㎡当たりファシリティコスト
＝ファシリティコスト÷施設面積
規模の違う建物同士を比較するときや、賃借料、水道光熱費、清掃費などを施設別に比べるときに役立ちます。
1人当たりファシリティコスト
施設を利用する人1人当たりに、どのくらいの費用がかかっているかを見る指標です。
1人当たりファシリティコスト
＝ファシリティコスト÷利用人数
売上高を持たない官公庁や、多くの人が働くオフィス、フリーアドレスを導入した職場などでも活用できます。
1人当たり面積
利用者1人へ、どのくらいの面積を供給しているかを見る指標です。
1人当たり面積
＝施設面積÷利用人数
面積が余っていないか、反対に狭すぎないかを考える手掛かりになります。
ただし、単位コストが低ければ、必ず優れた施設というわけではありません。
利用人数を多く数えたり、必要な保守を先送りしたりすれば、数字だけは低くなることがあります。
施設の用途、利用時間、立地、築年数、提供するサービス、安全性、快適性など、比較条件をそろえることが大切です。
🧭 MNコストチャートとは？
公式ガイドでは、企業や事業部全体のファシリティコストを評価する方法として、MNコストチャートが紹介されています。
MNコストチャートでは、次の4つの基礎データを使います。
- ファシリティコスト
- 施設面積
- 利用人数
- 売上高
この4つから、次の指標を求めます。
- 売上高に占めるファシリティコストの割合
- 1人当たり施設面積
- 1㎡当たりファシリティコスト
- 1人当たり売上高
これらを一つの図に表し、複数の施設や年度を比較すると、どの指標に課題があるかを捉えやすくなります。
たとえば、ファシリティコストの総額が高い原因が、面積の広さにあるのか、1㎡当たりの費用にあるのかを分けて考えられます。
🐥：ただ「高い」と言うのではなく、何が数字を押し上げているのかを見るんだね。
🐶：そうです。まず全体の傾向を捉え、次に賃借料や光熱費など、個別の費用を詳しく調べます。
なお、売上高を持たない組織では、売上高に代えて、販売費及び一般管理費の総額など、組織に合った指標を設定することがあります。
また、売上高が大きく伸びれば、施設や費用が何も変わっていなくても、売上高に対するコスト比率は改善して見えます。
一つの指標だけで「効率がよくなった」と判断しないことが重要です。
🔍 ベンチマーキングで違いの理由を探る
単位コストを求めたら、ほかの施設、過去の実績、目標値などと比較します。
この比較を、ベンチマーキングと呼びます。
比較先には、次のようなものがあります。
- 同じ組織内にある類似施設
- 同じ施設の過去の実績
- 改善前と改善後
- 同じ用途や規模を持つ他社施設
- 組織が設定した目標値
- 優れた運用を行っている施設
ただし、単に順位を付けることが目的ではありません。
大切なのは、差が生じた理由を調べ、優れた方法から何を学べるかを考えることです。
たとえば、光熱費が高い施設があっても、営業時間が長い、特殊な設備を使っている、気候条件が異なるといった理由があるかもしれません。
反対に、同じ条件の施設より光熱費が高ければ、設備の効率、運転時間、設定温度、利用方法などを詳しく調べる手掛かりになります。
ベンチマーキングは、安い施設を表彰する競争ではありません。
違いの背景を確かめ、改善の知恵を持ち帰るための比較です。
⚖️ コストは低いほどよい？
ファシリティコストは、効率的な経営のために適正化する必要があります。
しかし、コストを下げることだけを目標にすると、施設の品質を損なうおそれがあります。
たとえば、点検費や修繕費を減らせば、その年度の支出は小さくなります。
けれども、設備の異常を見逃したり、劣化を放置したりすれば、将来の故障や大規模修繕につながるかもしれません。
清掃回数を減らせば費用は下がりますが、衛生状態や利用者満足度が低下する場合があります。
空調の運転時間を短くすれば省エネルギーになりますが、働く人の健康や生産性に影響する可能性もあります。
😼：体重計の数字を軽くするために、体重計の電池を抜くような削減では困るニャ。
🐔：うむ。数字が見えなくなっただけでは、改善したことにはならんのじゃ。
ファシリティコスト評価では、次の視点を一緒に確認します。
- 必要な安全性が保たれているか
- 快適性や使いやすさを損なっていないか
- 利用者の生産性へ悪影響がないか
- 保全の先送りになっていないか
- エネルギーや資源の使用量が適切か
- 施設面積やサービスが過剰になっていないか
- 将来の費用を増やす削減になっていないか
コストを削るのではなく、不要な支出を減らし、必要なところへ使える状態をつくることが目的です。
🏗️ コスト削減には2つの方法がある
公式ガイドでは、ファシリティコストの削減施策を、大きく二つに分けています。
戦略的な削減｜施設の持ち方や使い方を変える
戦略的な削減では、施設の配置や所有形態、面積、働き方などを大きく見直します。
- 複数の拠点を統合する
- 立地を見直す
- 所有と賃借を比較する
- 使われていない面積を減らす
- スペース配分を見直す
- フリーアドレスなどを導入する
- 紙書類を減らし、保管面積を見直す
- 計画的な保全で建物を長寿命化する
こうした施策は、大きな効果を得られる可能性があります。
一方で、働き方、通勤、コミュニケーション、災害時の拠点配置などへ広く影響するため、コストだけで決めることはできません。
運営維持による削減｜日々の使い方を整える
運営維持の段階では、一つひとつの効果が小さくても、継続的に費用を減らせる施策があります。
- 空調や照明の運転時間を見直す
- 使用していない場所の照明を消す
- エネルギー使用量を確認して運転方法を改善する
- 清掃の範囲や頻度を利用実態に合わせる
- 保守契約やサービス内容を見直す
- 小さな不具合を早期に発見し、大きな故障を防ぐ
- 利用者へ省エネルギーや分別への協力を求める
日常的な施策では、利用者の理解と協力が欠かせません。
一方的にサービスを減らすのではなく、なぜ見直すのか、品質をどう守るのかを伝える必要があります。
🪑 面積を減らせばコストも減る？
賃借料、清掃費、水道光熱費など、施設面積に影響される費用は少なくありません。
そのため、使われていない面積を減らすことは、ファシリティコストの削減につながります。
しかし、単純に机の間隔を狭くし、人を詰め込めばよいわけではありません。
必要な会議室、集中スペース、休憩場所、通路、収納などを減らしすぎれば、働きにくさや安全上の問題が生じます。
また、テレワークが増えて座席の利用率が下がっていても、曜日によって出社人数が偏っていることがあります。
平均利用率だけを見て席を減らすと、出社が集中する日に座れなくなるかもしれません。
🐥：余っているように見える面積にも、必要な余白があるんだね。
🐶：はい。供給評価で実際の利用状況を確認し、品質評価で働きやすさを確かめながら見直します。
面積の削減は、財務評価だけで完結するものではありません。
品質・財務・供給という3つの視点を重ねて、初めて適切な判断ができます。
🔄 ファシリティコスト評価の進め方
初心者向けに整理すると、ファシリティコスト評価は次の流れで進めます。
- 評価の目的を決める
全社の費用を把握するのか、施設間の違いを比べるのか、削減効果を確かめるのかを明確にします。 - 対象とする費用の範囲を決める
何をファシリティコストへ含めるか、組織内でルールをそろえます。 - 施設別にデータを集める
費用、施設面積、利用人数、売上高などを収集します。 - 単位コストを計算する
1㎡当たり、1人当たりなど、比較できる指標へ置き換えます。 - 条件をそろえて比較する
類似施設、過去の実績、目標値などと比べます。 - 差が生じた理由を調べる
立地、用途、利用時間、設備、サービス水準などを確認します。 - 品質と供給への影響を確認する
安全性、快適性、利用度などを損なわないかを考えます。 - 改善策を実施して再評価する
削減額だけでなく、品質や利用者満足度の変化も確かめます。
これは公式ガイドの図表を置き換えたものではなく、初学者がファシリティコスト評価の流れをつかめるよう、記事独自に整理したものです。
✅ ファシリティコスト評価の簡易チェックリスト
データを集めるとき
- ファシリティコストへ含める費用の範囲を決めている
- 毎年同じ分類と方法で集計している
- 施設別に費用を把握できる
- 施設面積の定義をそろえている
- 利用人数の数え方をそろえている
- 一時的な費用を通常の経費と区別している
比較するとき
- 総額だけでなく、1㎡当たり・1人当たりでも比較している
- 用途、立地、築年数、利用時間などの条件を確認している
- 前年度や類似施設、目標値と比較している
- 費用が高い理由と、低い理由の両方を調べている
- 売上高など、分母の変化による見かけ上の改善に注意している
改善するとき
- 安全性や快適性を損なわない
- 必要な点検や修繕の先送りになっていない
- 利用実態に合わない面積やサービスを見直している
- 利用者へ変更の目的を説明している
- 削減後も品質や満足度を確認している
- 将来発生する費用まで考えている
すべてのコストを最小にすることが、正解ではありません。
必要な品質を守りながら、目的につながらない支出や、使われていない資源を見つけることが、ファシリティコスト評価の役割です。
📚 ポイントまとめ
- ファシリティコスト評価は、施設に関する経費を把握し、経営に役立てるための評価
- ファシリティコストは、損益計算書に関わる費用として扱われる
- 会計資料では費用が複数の科目や部門へ分かれ、全体像が見えにくい場合がある
- 管理会計の視点で、費用を施設別・用途別に整理する
- 総額だけでなく、1㎡当たり、1人当たりなどの単位コストで比較する
- MNコストチャートでは、費用・面積・人数・売上高を組み合わせて全体を見る
- ベンチマーキングでは、順位ではなく、違いの理由と改善方法を探る
- コスト削減は、戦略的な施策と、日々の運営維持による施策に分けられる
- 品質・財務・供給のバランスを見ながら、必要な支出を守ることが大切
🌱 今日のまとめ｜数字を小さくするより、使い方を明らかにする
🐥：ファシリティコスト評価って、電気代や清掃費を削る仕事だと思っていたよ。
🐔：費用を適正にすることは大切じゃ。しかし、必要な費用まで削って施設の品質を落とせば、長い目では損失になることもあるんじゃよ。
🐶：まず、どの施設で何にいくら使っているかを見えるようにします。そのうえで、面積や人数、品質などを組み合わせ、改善できるところを探します。
😼：電気を消して眠れば安上がりだけれど、仕事まで眠ったら困るニャ。
🐥：ただ安くするのではなく、必要なところには使い、役割を終えた支出を見直す。それが、建物のお金を大切にすることなんだね。
ファシリティコストは、建物が日々活動を続けるための費用です。
その数字には、働く場所、安全を守る点検、快適な空調、清潔な環境など、施設が提供している価値が含まれています。
何にいくら使い、その支出が何を支えているのかを明らかにする。
ファシリティコスト評価は、数字を冷たく削るためではなく、限られたお金を、施設と人の未来へ正しく届けるための評価なのです。
🎮 次回予告：施設資産評価とは？土地・建物の価値をどう生かす？｜第9章⑩
土地や建物は、持っているだけで価値が生まれるのでしょうか。
使われていない施設や、役割の変わった建物を、経営資源としてどう見直せばよいのでしょうか。
🐥：立派な建物なら、使っていなくても会社の宝物なのかな？
😼：使っていない部屋は、オレの昼寝場所として有効活用できるニャ。
🔗 関連記事
- FMの評価とは？品質・財務・供給から現在地を知る｜第9章①
- 満足度評価とは？利用者の声を施設改善へどう生かす？｜第9章⑧
- FMの財務管理とは？予算・コスト・施設資産をつなぐ｜第5章④
- ベンチマーキングとシナリオプランニングとは？比較と未来への備え｜第6章⑤
- 計画的な保全とは？修繕を未来から逆算する｜第8章⑦
- 施設資産評価とは？土地・建物の価値をどう生かす？｜第9章⑩
📖 参考資料・関連情報
公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会編『公式ガイド ファシリティマネジメント』第9章「評価」
- 9.3「FMの財務評価」
- 9.3.1「FMの財務評価と企業財務」
- 9.3.2「ファシリティコスト評価」
- 「ファシリティコストとは」
- 「ファシリティコスト評価」
- 「MNコストチャートによる評価」
- 「建物別の評価と単位コストのベンチマーキング」
- 「1人当たりファシリティコストの活用」
- 「ファシリティコスト削減の施策」
- 「戦略的削減施策」
- 「運営維持による削減施策」
- 「社内課金制度の導入」
- 図表9.3.1「FMの財務評価における4つの評価」
- 図表9.3.2「ファシリティコスト管理会計のための標準分類」
- 図表9.3.3「MNコストチャートによるファシリティコスト評価」
- 図表9.3.4「ファシリティコスト評価の手順」
この記事では、公式ガイドに示されたFMの財務評価と企業財務の関係、ファシリティコストの把握、MNコストチャート、単位コスト、ベンチマーキング、削減施策の考え方を確認したうえで、初心者が「集める・比べる・原因を探る・改善する」という流れをつかめるように整理しました。
本文中の会計資料に散らばった費用へ「同じ名前と住所を与える」という表現、比較時の具体例、簡易チェックリスト、8段階の評価手順は、理解を助けるために加えた独自の説明です。
実際のファシリティコストの範囲や分類、施設面積、利用人数の定義は、組織によって異なります。継続的な比較を行う場合は、組織内で集計ルールを統一する必要があります。
本記事は公式ガイドの内容を参考にしていますが、原文の文章・図表を引用したものではなく、筆者が独自に再構成した解説です。
- 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会
日本におけるFMの普及と、ファシリティマネジャーの育成を行っている公式団体です。