FM戦略とは？経営の目標をファシリティの未来へつなぐ｜第6章①

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2025.04.10

🎯 FM戦略は、経営の目標をファシリティへつなぐ

FM戦略とは、企業や組織の経営目標を実現するために、建物・土地・設備・ワークプレイスなどのファシリティを、これからどのように整え、活かしていくかを決める方針です。

第5章では、FM全体をつなぐ「統括マネジメント」について学びました。

第6章では、その仕組みを使って、組織とファシリティの未来をどのように描くのかを見ていきます。

🐥ぴよまる：FM戦略って、建物の使い方を決めることなの？

🐔にわのとりさん：それも含まれるが、もう少し広いのじゃ。まずはクイズで考えてみようかの。

🐥 ぴよまると考える3択クイズ

会社が「もっと働きやすく、災害にも強い組織にしたい」という経営目標を掲げました。FM戦略として最も適切なのは、どれでしょう？

  • A：古くなった設備を、壊れた順に交換する
  • B：働き方や災害リスクを調べ、オフィスや設備を将来どのように整えるか方針を決める
  • C：建物をできるだけ豪華にして、会社の目立つ場所を増やす

🐥：うーん。壊れたものを直すAも、大事なお仕事だよね。

😸うちのねこさん：オレならCも捨てがたいニャ。立派な専用席ができるかもしれない。

🐶うらのいぬさん：正解はBです。

故障した設備を直すことも必要ですが、それだけでは、経営目標を実現するための戦略とはいえません。

まず現状や将来の変化を調べ、働き方、防災、コスト、設備の状態などを考えながら、ファシリティをどの方向へ整えていくかを決めます。それがFM戦略です。

😸：なるほどニャ。豪華さよりも、目指す未来に合っているかが大切なのか。

🧭 FM戦略とは何を決めるもの？

企業や組織には、「何を目指し、どのような価値を生み出すのか」という経営戦略があります。

しかし、経営戦略を掲げただけでは、働く場所や設備は変わりません。

たとえば、企業が次のような方針を掲げたとします。

  • 新しい事業へ進出する
  • 働き方を柔軟にする
  • 生産性を高める
  • 災害に強い組織をつくる
  • 環境負荷を減らす

これらを実現するには、組織体制や情報システムだけでなく、拠点、オフィス、設備、サービスなども目的に合うように整える必要があります。

そこでFM部門は、経営戦略をファシリティの視点から読み取り、これからの方向を示します。

これがFM戦略です。

🐥：経営者が「こんな会社にしたい」と考えたことを、建物や職場の未来につなぐんだね。

🐔：そのとおりじゃ。経営の言葉を、ファシリティで実行できる言葉へ翻訳する役割ともいえるのう。

🏢 FM戦略は「機能別戦略」の一つ

経営戦略を実現するためには、さまざまな分野の戦略が必要です。

たとえば、次のようなものがあります。

  • 人材に関する戦略
  • ICTに関する戦略
  • 財務に関する戦略
  • ファシリティに関する戦略

FM戦略は、これらと並ぶ機能別戦略の一つです。

人材戦略が「どのような人材や働き方が必要か」を考え、ICT戦略が「どのような情報基盤が必要か」を考えるように、FM戦略は「どのようなファシリティが必要か」を考えます。

ただし、それぞれの戦略は別々に動くものではありません。

テレワークを増やすなら、ICT環境だけでなく、出社したときの席や会議室の使い方も変わります。新しい事業を始めるなら、人材の配置とともに、拠点や設備の準備も必要になります。

FM戦略は、人、ICT、財務などの戦略とつながりながら、経営を支えます。

🔄 FM戦略はPDCAの「Plan」にあたる

FMの標準業務サイクルでは、FM戦略・計画はPlan（計画）に位置づけられます。

ただし、何もないところから突然、戦略を考えるわけではありません。

これまでの業務について、品質・財務・供給の面から評価し、見つかった問題や改善方針を次のFM戦略へ反映します。

そのため、FM戦略は次の二つを受け取ってつくられます。

  1. 経営戦略から示される、組織の目指す方向
  2. 評価・改善から分かった、現在のファシリティの状態

経営が目指す未来だけでなく、現在地も確かめる。その両方がそろって、実現可能なFM戦略になります。

🐶：目的地だけを見ても、今いる場所が分からなければ、進む道は決められません。

🐥：FM戦略は、未来の目標と現在地をつなぐ地図なんだね。

🧩 FM戦略ができるまでの流れ

FM戦略は、次のような順序で具体化していきます。

  1. FM目標を定める
    経営目標や評価結果を受けて、品質・財務・供給の面から目指す状態を決めます。
  2. FM課題を整理する
    現在の状態と目標を比べ、解決しなければならない問題を明らかにします。
  3. FM施策を立てる
    課題を解決するために、施設の活用、統廃合、建替え、ワークプレイス改善、設備更新などの方向を決めます。
  4. 中長期実行計画へ展開する
    施策を、時期・予算・優先順位などを含む実行可能な計画へ落とし込みます。

FM戦略は、大きな方向を示すものです。

一方、中長期実行計画は、その方向へ進むために「いつ、何を、どのように実行するか」を具体化するものです。

🏰 カフェづくりで考えるFM戦略

🐥：未来のぴよカフェを開くなら、最初にイスやテーブルを選べばいいのかな？

🐔：その前に、どのような店にしたいのかを考える必要があるのじゃ。

たとえば、経営目標が「地域の人が安心して集まれるカフェをつくる」だったとします。

そこから、次のように考えます。

考える段階 ぴよカフェの例
経営目標 地域の人が安心して集まれる店にする
FM目標 子どもから高齢者まで利用しやすい空間にする
FM課題 通路が狭い、段差がある、災害時の避難経路が分かりにくい
FM施策 通路を広げる、段差をなくす、避難表示を整える
中長期実行計画 改修の順番、時期、予算を決める

「どこに出店するか」「何席にするか」だけを決めるのがFM戦略ではありません。

どのような店を目指すのかを出発点にして、空間や設備をどう整えるかを考えることが大切です。

🐥：イスを選ぶ前に、「誰に、どんな場所を届けたいか」を決めるんだね。

😸：オレの席を窓際に置くかどうかは、そのあとの話ニャ。

🐶：その席が、お店の目的に合っているかも検討対象です。

😸：むむ。戦略は公平ニャ……。

🔭 FM戦略には長い視点が必要

経営計画は、一般に3年から5年ほどの期間でつくられることがあります。

一方、建物や設備は、数十年にわたって使われることがあります。一度建てたり大きく改修したりすると、簡単には元へ戻せません。

そのためFM戦略では、現在の経営計画に対応するだけでなく、その先の変化も見渡す必要があります。

  • 働く人の数はどう変わるか
  • 事業や組織はどう変化するか
  • 建物や設備はいつ更新時期を迎えるか
  • 災害や気候変動へどう備えるか
  • ファシリティコストを将来も負担できるか

目の前の不便を直すだけでなく、長い時間の中でファシリティをどう育て、変えていくか。それもFM戦略の役割です。

📚 ポイントまとめ

  • FM戦略は、経営目標をファシリティの方向へつなぐ機能別戦略
  • 対象は建物だけでなく、土地、設備、ワークプレイス、運営サービスなどを含む
  • 経営戦略と、これまでの評価・改善結果の両方をもとに考える
  • 品質・財務・供給の視点からFM目標を定める
  • FM目標、FM課題、FM施策の順に具体化する
  • FM施策は、中長期実行計画へ落とし込んで実行につなげる
  • 建物や設備は長く使うため、FM戦略には長期的な視点が必要

🌱 今日のまとめ

FM戦略は、建物だけを考える戦略ではありません。

組織が目指す未来を確かめ、今あるファシリティの状態を見つめ、その間をどのようにつないでいくかを考えるものです。

経営者が描いた未来を、働く場所や設備のかたちへ翻訳していく。

FM戦略は、経営とファシリティの間に架ける橋であり、これから進む道を示す地図なのです。

🎮 次回予告

第6章②「FM目標とFM課題」へ

経営が目指す未来を、FMではどのような目標に置き換えるのでしょうか。

次回は、目標を定め、現在地との差から課題を見つける方法を学びます。

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📖 参考資料・関連情報

  • 『公式ガイド ファシリティマネジメント』
    • 第6章「FM戦略・計画」
    • 6.1「FM戦略・計画」
    • 6.2「FM戦略」
    • 6.2.1「FM戦略の業務」
    • 108～111ページ
    • 図表6.2.1「FM戦略・計画の位置づけ」
    • 図表6.2.2「FM戦略策定業務プロセス」

この記事は、公式ガイドに示されているFM戦略・計画の位置づけとFM戦略の役割を、初めて学ぶ人向けに整理したものです。

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